5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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